Sie besitzen eine Immobilie, wissen jedoch nicht, wie Sie mit dieser Immobilie im Falle Ihres Ablebens umgehen sollen? Ist es besser die Immobilie zu verkaufen, zu vererben oder doch lieber zu schenken? Wie sieht es steuerrechtlich aus? Wir erklären Ihnen in diesem Blogbeitrag, wie Sie Ihre Immobilie vererben.
Umgang mit Ihrer Immobilie
Die Immobilie steht für Sicherheit, sowohl für Sie als auch für Ihre Familie. Gerade durch den Wert, den die Immobilie hat, haben Sie oder Ihre Familie immer etwas Rückenwind. Jedoch besteht ein Unterschied darin, ob Sie Ihre Immobilie vererben, verschenken oder verkaufen wollen. Die gesetzliche Erbfolge kann Ihnen die Überlegung, ob Sie verkaufen, verschenken oder vererben wollen abnehmen, jedoch kann die gesetzliche Erbfolge auch Schwierigkeiten für die Erben bedeuten.
Immobilie vererben
Das Erbe der Immobilie hat den Vorteil, dass Sie bis zu Ihrem Ableben über die Immobilie frei verfügen können und können diese nach Ihrem Belieben benutzen. Erst bei Ihrem Ableben geht die Immobilie und somit auch die laufenden Kosten an Ihre/Ihren Erben über.
Gesetzliche Erbfolge
Sie können durch die gesetzliche Erbfolge oder durch ein Testament Ihre Immobilie vererben. Bei der gesetzlichen Erbfolge wird die Immobilie unter den Erben der 1. Ordnung nach den zugestandenen Anteilen aufgeteilt. Das bedeutet aber auch, dass Ihr Erbe gleichmäßig aufgeteilt wird oder Personen berücksichtigt, denen Sie gar nichts vererben wollten.
Dazu kann es auch passieren, dass sich Ihre Erben aufgrund der Aufteilung zu einer Erbengemeinschaft zusammenschließen. Nicht gerade selten führen diese Erbengemeinschaften zu Streitereien innerhalb der Familie, da die Familienmitglieder oft eigene Ansichten haben. Auch steuerrechtlich kommen auf die Erben je nach Wert und Erbordnung Steuerzahlungen zu.
Testament
Sie können die gesetzliche Erbfolge durch ein Testament umgehen und dadurch auch möglichen Streitereien vorbeugen. Sie entscheiden, wer was und wie viel bekommt und wer nichts bekommt. Gerade bei einer Immobilie ist es gar nicht verkehrt ein Testament aufzusetzen. Benennen Sie bei bestimmten Anliegen, wie Nießbrauch, Wohnrechten oder auch für Nutzungsverpflichtungen einen Testamentsvollstrecker, damit Sie sicher gehen können, dass Ihr Testament auch nach Ihren Wünschen umgesetzt wird.
Immobilien schenken
Neben dem Testament gibt es auch die Möglichkeit Ihre Immobilie auch zu Ihren Lebzeiten weiterzugeben. Sie vermachen bzw. schenken Ihre Immobilie der Person, der Sie diese vermachen wollen. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie die Schenkung notariell beglaubigen und auch das Grundbuch ändern lassen müssen.
Schenkungen haben aber auch immer einen Haken. Sie verzichten mit der Schenkung auf alle Rechte an der Immobilie. Sie können die Immobilie nachträglich nicht mehr verkaufen oder als Sicherheit bei Banken oder Kreditinstituten angeben. Sie haben zudem auch kein Recht mehr in der Immobilie zu wohnen, da diese Ihnen nicht mehr gehört. Regeln Sie vor der Schenkung lieber ein Nießbrauch oder Wohnrecht, damit Sie diese Nachteile so klein wie möglich halten.
Immobilien verkaufen
Natürlich gibt es neben der Schenkung oder dem Erbe auch die Möglichkeit die Immobilie zu verkaufen, entweder an Freunde und Verwandte oder an Dritte. Jedoch müssen Sie auch darauf aufpassen, Ihre Immobilie bei Freunden und Verwandten nicht zu weit unter Wert zu verkaufen, da dies sonst als eine Art Schenkung angesehen werden kann.
Wenn Sie verkaufen, sollten Sie sich auch überlegen ein Nießbrauch oder Wohnrecht eintragen zu lassen. Gerade bei Verkäufen innerhalb der Familie kann man die Verantwortung des Hauses abgeben, hat aber dennoch ein Wohnrecht.
Steuerrechtliche Angelegenheiten bei der Erbschaft
Gerade bei dem Vererben von einer Immobilie können steuerrechtliche Angelegenheiten auf Sie zukommen. Die Erbschaftssteuer wird ab einem bestimmten Betrag fällig. Es gibt zwar einen Freibetrag, aber dieser unterscheidet sich in der Erbschaftsrangfolge. Je näher die Erben verwandt sind, desto höher ist der Freibetrag. Zu diesem Freibetrag zählen aber nicht nur Geldbeträge, sondern auch eben Wertgegenstände wie Immobilien.
Verschiedene Freibeträge
Die Freibeträge unterscheiden sich von Ordnung zu Ordnung. Ehegatten haben den höchsten Freibetrag zueinander, sie können sich 500.000 EUR steuerfrei überlassen oder schenken. Den eigenen Kindern kann der Erblasser 400.000 EUR, Enkeln 200.000 EUR, deren eigenen Großeltern und Eltern 100.000 EUR steuerfrei überlassen. Diese sind Teil der sogenannten Steuerklasse I der Erbschaftssteuerklassen.
Zu der Erbschaftssteuerklasse II gehören Eltern und Großeltern bei einer Schenkung (Entgegen des Erbes!!!), Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten. Diesen kann der Erblasser 20.000 EUR steuerfrei überlassen. Zu der Steuerklasse III gehören die Lebensgefährten, Freunde aber auch Tante und Onkel. Auch diese haben einen Freibetrag von 20.000 EUR.
Die Erbschaftssteuer ist prozentual bei Summen über dem Freibetrag zu berechnen und an das Finanzamt abzugeben. Dabei sind die Steuern in Steuerklasse I am geringsten und in Klasse III am höchsten. Dieselben Freibeträge gelten zudem auch bei einer Schenkung jedoch mit einem kleinen Unterschied.
Sonderfall Schenkung
Die Schenkung fällt unter dieselben steuerlichen Richtlinien wie das Erbe. Die Steuerklassen und auch die Freibeträge sind bei Schenkung und Erbschaft identisch. Jedoch gibt es den Unterschied, dass mehrmals geschenkt werden kann und der Steuerfreibetrag nach 10 Jahren wieder von vorne gilt. Das heißt Sie könnten Ihrem Sohn jetzt 300.000 EUR steuerfrei schenken und in 10 Jahren 400.000 EUR, ohne den Steuerfreibetrag zu überschreiten.
Umgehung der Erbschaftssteuer
Sie können die Erbschaftssteuer jedoch auch umgehen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie die Erbschaftssteuer umgehen können. Da gibt es zum einen die Möglichkeit, dass Ihr Erbe für 10 Jahre in Ihre Immobilie zieht. Die Immobilie darf dabei maximal eine Größe von 200 qm² haben, da für jeden weiteren qm² die Erbschaftssteuer anteilig angerechnet wird. Solange der Wert der Immobilie unter dem Freibetrag liegt, müssen Ihre Erben ohnehin keine Erbschaftssteuer zahlen.
Fazit
Wie gehen Sie also mit Ihrer Immobilie um? Vererben, schenken oder doch verkaufen? Das ist Ihnen überlassen. Sie haben mehrere Möglichkeiten, wie Sie mit Ihrer Immobilie umgehen können. Beraten Sie sich am besten mit einem Steuerberater, einem Anwalt für Erbrecht oder einem Notar.
Sie können uns bei Fragen bezüglich der Erbschaft jederzeit ansprechen. Wir helfen Ihnen gerne.
Ihre Rechtsanwälte für Erbrecht Perner & Grüger