Gerade während der Corona-Pandemie sind viele Berufstätige teilweise oder ganz von ihrem Büro in das Homeoffice gewechselt und haben in den eigenen vier Wänden gearbeitet. Nach der Pandemie sind viele nicht wieder vollständig zurück an den Arbeitsplatz gegangen, sondern im Homeoffice geblieben. Doch muss der Vermieter die gewerbliche Nutzung der Wohnung dulden oder kann er dieser auch widersprechen? Wir erklären es Ihnen.

Ab wann nutze ich meine Wohnung gewerblich?

Wenn Sie aus Ihrer Wohnung heraus Geld verdienen, dann nutzen Sie Ihre Wohnung gewerblich oder zumindest teilgewerblich. Jedoch ist eine gewerbliche Nutzung nicht gleich eine gewerbliche Nutzung der Wohnung. Hat Sie das verwirrt? Keine Angst, wir lösen das auf.

Darf ich meine Wohnung gewerblich nutzen?

Die Antwort ist nicht genau zu definieren. Eigentlich dürfen Sie Ihre Wohnung nur zu Wohnzwecken nutzen. Dennoch muss der Vermieter die gewerbliche Nutzung dulden, sofern für die Nachbarn keine Störung entsteht, die Wohnung nicht umgebaut werden muss und nicht „nach außen in Erscheinung tritt“. Nach außen in Erscheinung treten meint dabei, dass die berufliche Tätigkeit von außen erkennbar ist, wie zum Beispiel durch die Firmenbezeichnung an der Klingel oder dem Briefkasten.

Sollten Sie in Ihrer Wohnung einen regen Kundenverkehr haben, Mitarbeiter beschäftigen oder Ihr Mobiliar so verändert haben, dass die Wohnung nicht mehr zum Wohnen benutzt werden kann, muss der Vermieter dies nicht dulden. Der Vermieter kann zudem eine Abmahnung bis hin zu einer fristlosen Kündigung aussprechen, da Sie gegen den Mietvertrag verstoßen.

Gewerblichen Tätigkeiten ohne Außenwirkung

Es gibt gewisse berufliche Tätigkeiten, gegen deren Ausübung in Ihrer Wohnung Ihr Vermieter nichts sagen darf. Dazu zählen unter anderem alle Computertätigkeiten, wie bspw. das Programmieren von Websites oder das Verwalten eines Online Shops. Auch die Arbeit als Journalist, Autor oder Schriftsteller, die Arbeit als Steuerberater, die Vorbereitung von Unterricht als Lehrer oder der Telefondienst im Call-Center zählen dazu. All diese Tätigkeiten sind ohne Außenwirkung und können in der eigenen Wohnung nachgegangen werden.

Gewerbliche Tätigkeiten mit Außenwirkung

Eine genaue Liste von gewerblichen Tätigkeiten mit Außenwirkungen gibt es nicht, jedoch gibt es einige Merkmale, an denen Sie die Außenwirkungen festmachen. Wenn zum Beispiel ein reger Kundenverkehr herrscht, Musikunterricht in den eigenen vier Wänden gegeben wird oder Angestellte in der Wohnung arbeiten, dann ist das eine gewerbliche Tätigkeit mit Außenwirkung und diese kann der Vermieter unterbinden. Solche gewerblichen Tätigkeiten bedürfen vorher der Erlaubnis des Vermieters.

Rechtsgrundlage sind Urteile des Bundesgerichtshofes

Die Grundlage dafür, dass Sie Ihre Wohnung gewerblich oder teilgewerblich nutzen können, bilden Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH). In einem Urteil sagt der BGH, dass allein die gewerbliche Nutzung der Wohnung kein Grund für eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs ist. Dies ist laut BGH weder dem Gesetzeswortlaut noch dem Gesetzeszweck zu entnehmen, da sonst zudem fast alle Existenzgründungen nicht vollzogen werden können. Eine Existenzgründung soll auch nicht von einer vorherigen Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden.

Jedoch gilt dies nur für gewerbliche Tätigkeiten, die keine Außenwirkung haben. In einem anderen Urteil spricht sich der BGH gegen die gewerbliche Nutzung aus, da durch die gewerbliche Nutzung der Hausfrieden gestört werde und sich der Mieter vorab keine Erlaubnis eingeholt habe. In folgendem Fall wurde Gitarrenunterricht in der Mietswohnung gegeben, welche durch den Lärm den Hausfrieden gestört hat und auch eine Außenwirkung hatte.

Fazit

Sollten Sie sich eine Existenz aufbauen wollen oder sind gerade dabei, dann müssen Sie im Regelfall nichts befürchten. Je nachdem, was für eine gewerbliche Tätigkeit Sie ausüben, muss Ihr Vermieter dies dulden. Trotzdem sind Urteile über die gewerbliche Nutzung der eigenen Wohnung immer Einzelfallentscheidungen. Es müssen immer alle relevanten Punkte geprüft werden und Entscheidungsgrundlage ist grundsätzlich immer der Einzelfall.

Wenn Sie allerdings von vornherein offen kommunizieren und auch Details mit Ihrem Vermieter besprechen, so sollten Sie keine Probleme bekommen. Handeln Sie umsichtig und denken Sie an Ihre Nachbarn.

Ihre Rechtsanwälte Perner & Grüger